Trong bối cảnh thị trường bất động sản đầy biến động hiện nay, việc đưa ra quyết định đầu tư không chỉ đòi hỏi sự nhạy bén mà còn cần một chiến lược tài chính vững chắc. Một trong những công cụ gây tranh cãi nhưng cũng hấp dẫn nhất chính là đòn bẩy tài chính. Liệu đây có phải là một chiến lược đầu tư thông minh, giúp nhà đầu tư nhân đôi lợi nhuận trong thời gian ngắn hay chỉ đơn giản là một trò chơi may rủi, nơi mà những rủi ro tiềm tàng có thể xóa sổ không chỉ vốn đầu tư mà còn cả những giấc mơ lớn lao?
Hãy cùng Nhadatbacgiang.land nhau khám phá những khía cạnh của đòn bẩy tài chính để tìm ra câu trả lời cho câu hỏi liệu đòn bẩy tài chính có thực sự xứng đáng với sự mạo hiểm mà nó mang lại.
Đòn bẩy tài chính với nguồn vốn hạn chế – Rào cản lớn cho những giấc mơ đầu tư
Trong thế giới đầu tư bất động sản, một trong những rào cản lớn nhất mà nhiều nhà đầu tư phải đối mặt chính là nguồn vốn. Không phải ai cũng có sẵn một khối tài sản đáng kể để bắt đầu hành trình đầu tư của mình. Nhiều người thường nghe những lời khuyên rằng chỉ nên đầu tư bất động sản khi đã tích lũy đủ số tiền cần thiết và chỉ nên vay ngân hàng với tỷ lệ an toàn từ 30% đến 50%. Tuy nhiên, thực tế cho thấy rằng việc sử dụng đòn bẩy tài chính đang ngày càng trở thành một giải pháp khả thi cho những ai muốn tham gia vào thị trường này. Trong giai đoạn từ 2017 đến 2021, thị trường bất động sản đã chứng kiến rõ ràng lợi ích của việc vay mượn để đầu tư. Lãi suất vay ngân hàng dao động từ 6-10% mỗi năm, trong khi lợi nhuận từ bất động sản có thể đạt mức lên tới 100% mỗi năm. Ngay cả trong những thời điểm khó khăn như năm 2022 khi lãi suất tăng lên 15-17%, các nhà đầu tư kiên trì vẫn có thể thu được lợi nhuận sau một khoảng thời gian chờ đợi từ 1-2 năm.
Một ví dụ điển hình là câu chuyện của một nhà đầu tư đã vay 2 tỷ đồng để mua một căn nhà ở Nam Từ Liêm với giá 3,6 tỷ đồng vào giữa năm 2023. Chỉ một năm sau, vào giữa năm 2024, giá trị căn nhà đã tăng lên 5,5 tỷ đồng, mang lại lợi nhuận đáng kể cho nhà đầu tư này. Rõ ràng, với một công việc văn phòng bình thường, việc tích lũy 2 tỷ đồng trong 12 tháng là điều không dễ dàng, trong khi việc đầu tư vào bất động sản đã giúp anh thu về một khoản lợi nhuận lớn chỉ trong thời gian ngắn.
Vì vậy, thay vì chờ đợi để tích lũy đủ vốn, việc tận dụng đòn bẩy tài chính sẽ giúp nhà đầu tư nắm bắt cơ hội nhanh chóng và hiệu quả hơn. Hiện tại, lãi suất vay mua nhà vẫn đang ở mức khá thấp, khoảng 6-7% mỗi năm. Trong khi đó, tỷ lệ tăng trưởng giá trị bất động sản thường cao hơn rất nhiều, tạo ra một khoảng cách lợi nhuận hấp dẫn cho các nhà đầu tư. Chia sẻ về trải nghiệm cá nhân, anh Nguyễn Văn Bình, 42 tuổi, sống tại TP.HCM, đã từng mua một căn hộ chung cư sắp hoàn thiện ở quận 9 với giá ưu đãi 1,8 tỷ đồng. Chỉ cần thanh toán trước 20%, tương đương 360 triệu đồng, anh đã quyết định vay ngân hàng số tiền còn lại. Khi căn hộ hoàn thành, anh bán lại với giá 2,5 tỷ đồng. Sau khi trừ đi khoản vay và các chi phí, anh thu về khoản lợi nhuận 250 triệu đồng.
Đòn bẩy tài chính – Vay bao nhiêu là hợp lý?
Trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, việc sử dụng đòn bẩy tài chính đã trở thành một chiến lược không thể thiếu, giúp nhà đầu tư mở rộng khả năng mua sắm tài sản giá trị lớn mà không cần phải bỏ ra toàn bộ số tiền. Theo các chuyên gia, điều quan trọng là phải xác định mức vay hợp lý, để vừa tối ưu hóa tỷ suất lợi nhuận, vừa tránh tình huống tiến thoái lưỡng nan mà không nhà đầu tư nào muốn rơi vào. Khi khách hàng cá nhân có nhu cầu mua nhà ở thực, vay ngân hàng trở thành giải pháp phổ biến giúp họ sở hữu ngôi nhà mơ ước mà không cần phải tích lũy đủ số tiền. Tuy nhiên, với khoản vay mua nhà đất thường khá lớn, các nhà đầu tư cần cẩn trọng trong việc đánh giá khả năng tài chính của bản thân. Điều này bao gồm việc xem xét kỹ lưỡng thu nhập hàng tháng và các chi phí sinh hoạt cần thiết.
Thực tế cho thấy, nhiều nhà đầu tư vì kỳ vọng vào lợi nhuận lớn đã không tính toán kỹ lưỡng và gặp phải tình huống “tiến thoái lưỡng nan.” Chẳng hạn, anh Trần Xuân Dũng, một nhà đầu tư tại Bắc Ninh, đã vay ngân hàng 5 tỷ đồng để đầu tư vào 2 lô đất nền gần khu công nghiệp VSIP Từ Sơn. Mặc dù ban đầu anh thấy cơ hội tiềm năng, nhưng khi cơn sốt đất hạ nhiệt, số tiền lãi và gốc hàng tháng lên tới 50 triệu đồng đã khiến anh buộc phải rao bán cắt lỗ 300 triệu đồng mỗi lô. Chỉ sau thời gian dài “đánh vật,” anh mới tìm được người mua từ Hà Nội.
Tương tự, chị Hoàng Minh Hải ở Hà Nội cũng phải đối mặt với tình huống khó khăn khi vay ngân hàng hơn 7 tỷ đồng để đầu tư vào đất nền tại TP. Thủ Đức. Số tiền gốc và lãi hàng tháng lên tới 70 triệu đồng đã khiến chị phải vội vàng rao bán nhưng lại không tìm được người mua. Theo bà Cao Thị Thanh Hương, quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills TP.HCM, mức vay khoảng 50% giá trị căn nhà hoặc lô đất được coi là hợp lý. Nhà đầu tư cũng nên cân nhắc kỹ lưỡng khi chọn hạn mức vay, vì không có ngân hàng hay chủ đầu tư nào có thể cam kết hỗ trợ dài hạn trong khoảng thời gian 15 đến 20 năm.
Ngoài ra, những nhà đầu tư đã thành công trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính khuyến nghị nên lựa chọn những bất động sản có giá trị sử dụng cao, như nhà đất trong khu dân cư đông đúc, chung cư hay các khu vực có tiềm năng cho thuê. Điều này không chỉ giúp họ tận dụng được lợi ích từ việc tăng giá trị tài sản mà còn tạo ra dòng tiền ổn định từ việc cho thuê bất động sản.
Lời kết
Sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản là một chiến lược mang tính quyết định, không chỉ giúp nhà đầu tư tiếp cận tài sản có giá trị lớn mà còn tối ưu hóa tỷ suất lợi nhuận. Tuy nhiên, đằng sau sự hấp dẫn đó là những rủi ro không thể xem nhẹ, đặc biệt khi mức vay không được xác định hợp lý. Như những câu chuyện thực tế đã chỉ ra, việc thiếu cẩn trọng trong việc đánh giá khả năng tài chính có thể dẫn đến những tình huống “tiến thoái lưỡng nan,” ảnh hưởng nghiêm trọng đến kế hoạch đầu tư. Hãy luôn nhớ rằng, đầu tư thông minh không chỉ là về việc kiếm tiền, mà còn là sự quản lý khôn ngoan về rủi ro và lợi nhuận trong dài hạn.
Cảm ơn bạn đã dành thời gian theo dõi và ủng hộ bài viết.
